insaat-birim-maliyeti-ne-kadardir

İnşaat maliyeti ne kadardır nasıl hesaplanır?

Kentsel dönüşümle başlayan depreme dayanıksız binaların yıkılıp yerine yenilerinin inşa edilmesi akıllara inşaat maliyeti nasıl hesaplanır sorusunu getirdi. İşte yanıtı…

İnşaat maliyeti tipik betonarme karkaslı binalar için iki farklı maliyet kalemine sahip. Kaba inşaat maliyeti ve ince iş maliyeti. Genelde iki ve daha fazla kattan oluşan bir inşaatın metrekare birim maliyeti kaba inşaat olarak 2013 rakamlarına göre ortalama 400 ile 450 TL arasında değişiyor. İşin içine boya, döşemesi, tesisat ve aydınlatma gibi içi yaşanılacak hale getirilecek şekilde yapılacak ince işçilikler girince, inşaat maliyeti metrekare hesabıyla ortalama bir kalite için 650 TL’ye çıkabiliyor. Ancak bu rakamlar eğer inşaatı siz yaparsanız geçerli. Eğer bir müteahhide yaptıracaksanız, bu rakamlara müteahhidin kendi karını da eklemesi gerektiğini unutmayın.

Ancak bu maliyet hesaplarında inşası yapılacak olan binanın düz dikdörtgen mi, girintili duvarları var mı, asansör, bodrum kat, çatı katı gibi kritlerleri bulunacak mı gibi sorular da çok önemli. Zira aynı metrekarede daha çok duvar demek, kaba inşaat, sıva ve boya maliyetlerinin de artması demek.

Sonuç olarak, tek katlı 100 metrekarelik bir konutun inşası için ortalama 60 – 65 bin TL gibi bir maliyet söz konusu. Temel ve bodrum katı maliyeti bu rakama dahil değil. Çok katlı yapılarda ise inşaat metrekare birim maliyeti haliyle düşüyor.

Yeni bina inşaat maliyeti ne kadardır?
Kentsel dönüşüm kapsamında depreme dayanıksız olarak tespit edilen binanızın yıkılması (ki bu da bir maliyet kalemi) ve ardından yeni bir binanın hangi şartlarda yapılabileceği bağlı bulunulan belediyeden alınacak yapı ruhsatının izin verdiği maksimum metremare ile de doğrudan alakalı. Çoğu hak sahibi, 100 metrekarelik bir konutun yıkılıp yerine 70 metrekare olarak yeni bir konutun yapılmasını sindiremiyor. Ancak bu ne yazık ki ülkemiz şartlarında kentsel dönüşüm alanlarında karşılaşılan bir durum. Teselli ikramiyesi ise daha dayanıklı ve can güvenliğini ön planda tutan ve modern bir konut şeklinde oluyor.

Oturduğu evi yıkıp yeni ev inşa etmek isteyenler, inşaatlarının birim metrekare maliyetinin ince işçilik dahil ama arsa bedeli hariç ortalama 650 TL civarında hesaplama yapabilir. Örneğin 10 daireli bir binanın yıkılıp toplam 5000 metrekare inşaat izni aldığını varsayalım. Bu durumda inşaat maliyeti yaklaşık 380 bin ile 400 bin TL arasında değişecektir. Eğer bu işi müteahhide verirseniz, müteahhit binanın konumuna göre sizden ya daire isteyecektir, ya da bu 400 bin TL size en az 500 ya da 600 bin TL şeklinde bir fatura olarak yansıyacaktır.

İnşaat maliyeti hesaplama konusunda internette bolca hesaplama araçları mevcut. Müteahhitler genelde maliyetin üzerine yüzde 25 pay isterler. Bir inşaatın maliyet kalemleri ise kabaca şu şekildedir:
1- Kaba inşaat: % 40 (Beton kalıp, demir, tuğla)
2- Çatı üretimi: % 3 (Çatı konstrüksiyonu %75 ve kaplaması %25 olarak)
3- İç sıva ve kapı – pencere kasaları: %7 (Pencere ve kapılar %60, iç sıva %40)
4- Elektrik su tesisatı: %10 (temiz ve pis su %65, elektrik %35)
5- Yer döşeme kaplaması: %6
6- Dış sıva ve demir işleri: %6 (Dış sıva %50, balkon, merdiven ve diğer işler %50)
7- Kapı pencere doğrama: %8 (Kapılar %60, pencereler %40)
8- Boya badana ve ıslak zemin: %10
9- Isıtma tesisatı: %8
10- Çevre düzenlemesi: %2

Görüldüğü tüm inşaat maliyet kalemleri içinde kaba inşaat yüzde 40 yer tutarken, diğer işler yüzde 60’a kadar çıkıyor. Ancak bir inşaatın maliyet kalemlerinde çatı, iç ve dış sıva, elektrik ve su tesitatı ve çevre düzenlemesi yukarıda belirttiğimiz metrekare birim maliyeti olarak 400 – 450 TL’lik rakamı oluşturuyor. Diğer yüzde 40’lık kısım ise tamamen kişisel tercihlerinize göre değişebilecek bir meblağ.

“İnşaat maliyeti ne kadardır nasıl hesaplanır?” üzerine 9 düşünce

  1. 10 daire yıkıldıktan sonra nasıl 5000m² yer açıyor!
    daire başı 200m²*10=2000m²+400m² bodrum=2400m²
    hadi birde 2 dairenin dubleks oluğunu varsayarsak
    200m²+2400m²=2600m² eder.

    5000m²????

    1. Yıkılan apartmanın 10 daire olması ve açılan toplam inşaat alanının 5.000 metrekare olması örnek olarak verilmiştir.
      Yani 10 dairelik bir apartmanın olduğu bir arsa var diyelim. Kentsel dönüşüm kapsamında olsun ya da olmasın, bu arsanın taban alanı eğer 2.000 metrekare ise, TAKS ve KAKS oranları da bu arsa için 2.5 olarak belirlenmişse, inşaat izni 5.000 metrekare olacaktır. TAKS, KAKS oranı 4 ise bu durumda arsanın 1.250 metrekarelik taban alanına sahip olması yeterli. 10 katlı apartmandan nasıl 5 bin metrekare inşaat alanı çıkar kısmına takılmayın.

      Bu yazımızın amacında önemli olan o inşaat alanının metrekare inşaat maliyetidir. Eğer müteahhide verilirse, size gerçekte ne kadarlık bir kısmının kalabileceğini göstermektir. Müteahhitler sonuçta amme hizmeti yapmıyorlar. Para bağlıyorlar ve onlar da gelir bekliyorlar.

  2. Arsa 2000m2 bunda inşaat alanı 800m2 vermiş 6kat 5dayre üzeri yani 30 dayre yapmaktadır bunun anahtar teslim maliyetini bana kaç patlar

    1. 2000 metrekarelik bir arsada izin verilen inşaat alanı kat başına mı 800 metrekare acaba? Toplam inşaat alanı 800 metrekare olmaması lazım. Eğer kat başına 800 metrekareyse, bu durumda toplam inşaat alanı 6 kat x 800 metrekare + bodrum hesabından yaklaşık 5600 metrekare çıkıyor. Yani TAKS ve KAKS değeri yaklaşık 2.8 çıkıyor.

      Güncel inşaat maliyetlerine bakarsak, 5600 metrekarelik bir inşaatın maliyeti eğer inşaat orta kalitede yapılacaksa, kabaca metrekare başına 500 TL gibi bir maliyete sahip olur ve size 2.8 milyon TL’ye mal olur.

      İnşaatı daha kaliteli yapmak isterseniz, bu durumda metrekare maliyeti 800 TL’lere kadar çıkar ki o durumda da maliyet 4.8 milyon TL olur. Eğer müteahhite verecekseniz, müteahhit genelde 15 daireyi kendisine alır. Size kalan 15 daire içinse orta karar bir inşaat kalitesinde daire başına maliyet 190 bin TL’ye gelir. Kaliteli bir inşaatta ise daire başı maliyetiniz 320 bin TL olur. Arsanın bulunduğu adrese göre rayiş fiyatları daha da yüksek olabilir.

      Özetle daire başı inşaat maliyetiniz 190 bin TL ile 320 bin TL arasında olacaktır. İnşaatı siz kendi öz kaynaklarınızla yaptırmak isterseniz eğer, yani mimari projeyi, inşaat sürecini ve yapılaşmayı idame ettirecek bilgi ve beceriniz varsa, bu durumda daire başı maliyetleriniz 100 bin TL ile 160 bin TL arasında değişecektir ancak cebinizden önce bu 2.8 milyon TL ile 4.6 milyon TL arası meblağın çıkmasına razı olmanız gerekiyor.

  3. Eğer lüks konut yapacaksanız inşaat maliyeti metrekare olarak 900 TL ile 2000 tl arasında değişiyor. Bu durumda 100 metrekare daire inşaatı maliyeti 90 bin TL ile 200 bin TL arasında oluyor.

    Eğer birinci sınıf inşaat yapacaksanız, inşaat maliyeti metrekare başına 380 TL ile 1.330 TL arasında değişiyor. Yani 100 metrekare daire inşaatı maliyeti 1. sınıf inşaatlar için 38 bin TL ile 133 bin TL arasında değişebiliyor.

    Tamamen size kalmış bir olay. Ama şu da var. Lüks inşaat da yapsanız, 1. sınıf da yapsanız, kaba inşaat maliyeti, toplam maliyetin yüzde 40’ı gibidir. Geri kalan yüzde 60’ı çatı, sıva, döşeme vs ince işler ve işçiliktir.

  4. 150 m kare müstakil evimi yıkıp yerine 3 katlı ortalama 90 m karelik daire yapmaya kalksam .bana maliyeti neolur lütfen yardım..

  5. mrb 5 arkadaş 5 katlı bir bina yaptırmak istiyoruz 120 metrekare düşünüyoruz 5 daire olacak ,orta sınıf bır inşaat için metrekare malıyetı bıze nedır acaba arsa değeri önemsenmeden bize kabaca malıyet çıkartırsanız sevınırım kolay gelsin

  6. yorumunuz için teşk benim 315 m² arsam var ve bodrum+3 kat veriyor belediye ayrıca %35 yoğunluklu bitişik nizam buraya dikeceğim inşaak ikamet olacak tüm maliyeti herşey dahil izinler, kabası, içi, inceliği bana m² maliyeti yada inşaat maliyeti toplam ne kadar tutar…teşk…

Bir Cevap Yazın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir

Şu HTML etiketlerini ve özelliklerini kullanabilirsiniz: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>